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名为买卖实为借贷 应按民间借贷处理

2018-05-29 阅读: 出处:大理日报3版 作者: 编辑: 
 
    □ 马培杰
    在民间借贷过程中,出借方为了尽最大可能保证资金安全,常常要求借款方提供一定的实物作为担保。借款方为了取得出借方的信任,也往往自愿将自己的产权证“押”给出借方,甚至双方还就该实物签订《买卖合同》,口头约定:如果借款方无力还款,则双方履行《买卖合同》,借款方将标的物的所有权转移给出借方抵债。
    那么,这种情况如何处理呢?
    【案例回放】
    某房地产公司因急需资金,向杨某借款,于是杨某与该房地产公司签订了一份《借款合同》,约定张某向房地产公司出借款项1000万元,借款期限为一年,借款利率为年利率20%。为了保证自己的资金安全,同日张某又与该房地产公司签订了4份《商品房买卖合同》,房屋买卖价格为当时市场价值的70%。签订合同次日,双方对涉案房屋进行了商品房预售登记。后由于房地产公司无力按时还款,张某起诉房地产公司,要求履行4份《商品房买卖合同》,将涉案商品房过户至张某名下。后人民法院向张某及其律师释明该案应按民间借贷法律关系审理,并要求张某变更诉讼请求。但是,张某拒绝变更诉讼请求,人民法院最终裁定驳回起诉。
    【律师解析】
    民间借贷是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。企业为了生产经营需要而相互拆借资金,且不以拆借业务为常业的,应作民间借贷案件处理。也就是说,除了国家依法批准设立的金融机构以外的自然人、法人及其他组织之间的资金借贷行为都是民间借贷。
    在司法实践中,借贷双方往往在签订民间借贷合同的同时,又签订了买卖合同,并且约定一旦债务人不履行还款义务,债权人可以选择执行买卖合同。由于买卖合同中标的物价值和买房应当支付的借款金额差距较大,债权人往往在诉讼中直接要求依据买卖合同获得标的物。
    对此,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定:当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。
    《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定,推翻了以往有关“名为买卖实为借贷”两种法律关系都可以主张的案例。该条第二款还规定,“按照民间借贷法律关系审理做出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。
    像以上出借方杨某面临的法律纠纷,律师建议:首先该案按照民间借贷纠纷进行起诉以获得胜诉;之后如果借款人不履行生效判决确定的还款义务,出借方杨某可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。
      【马培杰律师联系电话:13508724904;微信号:dlmpjls 】
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