□ 马培杰

二手房与新开盘新房相比，往往因为其价格相对较低、居住环境相对成熟而受到购房者的青睐，但是二手房交易也具有手续复杂、法律风险大、购房陷阱重重的特点。在二手房交易过程中，购房者由于缺乏专业的法律知识，加上时间精力有限以及对办理流程不熟悉，往往没有能力审查所购房产的准确信息。即便依靠专业的房地产中介公司提供居间服务，也由于这些中介机构的服务良莠不齐，最后陷入二手房购房陷阱甚至产生法律纠纷。

如何保证二手房购房交易的安全，顺利买到自己中意的二手房？本期介绍购买二手房面临的第四类常见法律风险：尚未办理房产证的房产。

【案例回放】

2012年3月，高某与王某通过中介签订了一份《存量房屋买卖合同》，约定王某将一套住房转让给高某。该房是王某2009年以贷款方式购买的预售商品房，首付了部分购房款，有80万购房款办理按揭贷款。2012年3月高某与王某签约时，该房尚未交房，更没有房产证。因工作地点变动加上孩子读书需要，王某想到其他地方购房，故愿意以相对较低的价格转让该房产，于是双方签订了《存量房屋买卖合同》，且高某支付了全部购房款，并要求王某在办理产权证前还清贷款解除抵押。王某表示完全同意。

2013年初开发商交房，王某配合高某办理了入住手续，于是高某全家装修入住。2013年底，开发商通知可以办理产权证后，王某并未及时去办理产权证，也未提前还清银行贷款。期间，高某与王某多次交涉未能解决。于是高某到法院起诉，要求王某履行协议，还清贷款办理房屋产证权，将房屋过户给高某，并承担约定的违约金。

诉讼期间，王某表示现自己已办理了房产证，由于尚欠银行贷款50万，目前由于个人经济情况出现问题而无力偿还贷款，导致房产无法办理过户。如高某愿意垫付款项，可配合办理还贷及房产过户手续。

这种情况下，高某实际已陷入两难境地：如果不同意帮王某垫付银行贷款，由于该房涉及贷款，抵押权属于银行，那么王某必然无法将房屋过户给高某，高某只能选择解除合同，要求退赔。但是，考虑到房价上涨、已实际装修入住等因素，损失计算是个难题，且认定损失后，能否顺利执行也是问题；如果高某帮王某垫付款项，虽然可以继续办理过户手续，但自己无疑增加了40万的筹款负担，而且将来王某仍可能无力偿还，仍有执行风险。

最终经过权衡，高某无奈接受了筹款为王某垫资偿还银行贷款解押的方式解决纠纷，并放弃了之前要求追究王某违约责任的诉求，双方在法院达成和解，由法院出具了调解书。

【律师解析】

本案高某明明付清了购房全款，但为什么在诉讼中处处被动呢？就在于高某购房时没考虑到购买暂时没有取得产权证的房屋可能发生的法律风险，而且对于有贷款的房产履行中的风险也没有足够的认识。

一、暂时没取得房产证的房屋，签订买卖合同是否合法有效，目前尚存在很大的争议。

《城市房地产管理法》第三十七条规定：未取得权属证书的房地产不得转让。虽然实践中也有大量未取得权属证书的房地产在进行转让，房产买卖合同也可以进行公证，但公证仅限于证明双方曾签订过买卖合同，对于合同效力问题还需要由法院进行认定，所以经过公证的合同并不一定就是有效的合同。因此，一旦双方发生房产纠纷，法院很有可能认定二手房买卖合同无效，一旦无效，则有关违约金的条款也会一并无效。到那时，购房人只能拿回自己的购房本金和少许补偿，却会耽误购房机会而得不偿失。这样的案例，在全国已经大量出现。

二、暂时没取得房产证而且有按揭贷款的房屋，履行风险更大。

很多已经取得房产证的房产，在出售时一般也涉及有贷款抵押问题。这种情况下，不还清贷款就不能解除抵押，肯定也就无法办理过户手续。很多二手房的卖方是要用买方的首付款来还贷的，有一些不诚信的卖家会将买方的首付款挪作他用，未及时还贷，导致房产不能过户、合同无法继续履行，买方就可能如本案高某一样处于两难的境地。。

三、暂时没取得房产证的房屋交易，由于履行时间节点无法确定，因而存在较大的法律风险。

暂时没取得房产证的房屋交易，肯定是不能过户的。而商品房出售甚至交付使用后，最初购房者未必能顺利、快速地取得产权证。这个时间短则几个月长则几年，在此期间购房政策随时可能发生变化——比如签约时买方有购房资格，等实际准备过户时，因房产调控政策变化，买方可能丧失了购房资格；比如单纯因为房价出现大幅度变化，一方有意毁约；比如因卖方涉及其他债务纠纷，已签约但未过户的房产被其他债务人查封；再比如因房产调控政策变化引起税费标准发生调整，导致购房出售成本发生巨大变化等等。

律师提示：尚未办理房产证的房产，建议尽量不要购买。如果非要购房，对《购房合同》的条款建议聘请专业律师进行细化，尽量考虑到可能发生的各种情况，并制订有针对性的解决条款。另外，购买尚未办理房产证而且存在按揭贷款的房产，在签约和履行过程中，要制订相应的规则，让买方支付的购房款做到专款专用，及时还清银行贷款以解除抵押，这样方能保障所购房产顺利过户，最大限度地降低法律风险。

【马培杰律师联系电话：13508724904；微信号：dlmpjls 】