日前，链家研究院发布了《2018年房地产市场展望》研究报告。报告认为，2017年是房地产市场超级繁荣期的尾巴，预计2018年成交量将会下降，新房投资增速进一步下滑。就城市而言，预计一线城市二手房市场量价平稳，三、四线城市房地产市场将迎来量价的降温。

调控后市场降温明显 部分城市房价出现实质性下跌

2017年的房地产市场调控力度较大，根据链家研究院的统计，截至目前，全国共有54个城市出台调控，共有129条限购政策，169条限贷政策，15个城市实行认房又认贷，48个城市限售。

在如此大范围大力度的调控下，市场出现明显分化。链家研究院院长杨现领在解析时表示，一、二线城市进入冬眠状态，三、四线城市由盛转衰，全国二手房市场总体成交量下滑明显，市场热度迅速降温。

链家研究院监测的数据表明，今年3月密集调控后，北京天津和合肥在调控后量价齐降，其他一、二线城市均量降价升。厦门，廊坊，天津成交量的下滑幅度更是超过80%，市场降温明显。

部分城市房价出现实质性下跌，在热点城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3月累计下跌36.1%，跌幅最大，北京累计下跌12.2%，天津，上海，合肥等城市房价均出现下跌。

新增供需保持低位。调控后，北京链家新增挂牌量出现先降后升的态势，上海深圳在调控后，新增二手房挂牌量处于低位，表明供给端低迷，北京新增带看量下降明显，表明需求也进入观望阶段。

“三、四线城市已经熄火。”杨现领说，1到11月，链家研究院重点监测的50个三、四线城市新房销售面积为1.38亿平方米，同比下降8.1%。自6月后，重点三、四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。

从价格来看，2017年50个三、四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降。杨现领分析认为，三、四线城市房价上涨的部分原因是一、二线城市的调控溢出，是补涨的强弩之末，其涨幅在2017年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来下降。

预计2018年成交下降 三四线城市量价下跌

报告提到，整体房地产市场政策环境将中性趋紧，新房投资增速将进一步下滑。而在二手房领域，一线城市将量价平稳，二线城市内部继续分化，三、四线城市迎来降温。

近期，住建部再次重申了“坚持调控目标不动摇，力度不放松，不能有任何喘口气，歇歇脚的念头”，保持调控政策的连续性稳定性。杨现领对此分析认为，这意味着短周期内推动房地产走热的金融驱动力减弱，房地产投资属性降低，房地产市场的驱动力将回归基本面。

报告预计，一、二线城市的行政性限制政策仍将持续，限售政策可能会推广至三、四线城市。手段方面可能是以限售为主，如前期价格上涨过快，但未出调控政策的宜昌、岳阳、宣城、衡水、金华、洛阳、绍兴等三、四线城市，未来可能会出限售政策，从而防止市场过热。

除了货币信贷政策的收紧之外，棚改货币化的支撑力量弱化，以及房地产企业融资渠道严格受限，融资成本上升等方面将导致2018年新房投资增速的进一步下降。

报告提到，2018年房价将回归基本面，经济增长较快、产业结构合理、基础设施完善的城市价值将会凸显，而那些依靠加杠杆涨起来的城市将会迎来房价的下跌。

（据人民网）